Contexte juridique

Contexte juridique

Contexte juridique de la surélévation d'immeubles

Le législateur, bien conscient des difficultés d’un marché immobilier tendu dans certaines villes, a voté l’assouplissement de certaines règles dans le but de faciliter l’optimisation des surfaces habitables via notamment la réhabilitation des toitures. Avec une myriade de réformes du droit de l’urbanisme et du droit de la copropriété, les projets de surélévation ont donc de beaux jours devant eux.

Assouplissement règles urbanisme

Suppression du COS, accès au logement facilité, engouement pour un habitat rénové, encouragement à la mixité sociale, autant de dispositions prévues par la loi ALUR qui favorisent l’apparition de nouveaux lots verticaux sur le marché immobilier.
Il convient toutefois avant de se lancer dans un tel projet, de respecter certaines contraintes et de s’assurer qu’il est en adéquation avec les règles figurant au plan local d’urbanisme (PLU) de la commune concernée. Règles de hauteur, de volume ou encore respect de l’aspect architectural du bâtiment existant, autant de critères à prendre en compte pour garantir la viabilité du projet.
Afin d’impulser cette dynamique, de nombreuses dérogations ont cependant été prévues selon les villes et particulièrement celles où le marché est déjà tendu (règles relatives à la hauteur maximale qui pourra être revu à la hausse si le bâti a plus de 2 ans d’existence)

Assouplissement des règles de copropriété

Avant la loi ALUR, la surélévation demeurait complexe car soumise à un vote unanime de l’ensemble des copropriétaires : un copropriétaire isolé avait donc pouvoir de bloquer à lui seul l’ensemble du projet.
Désormais, le vote de surélévation d’un immeuble doit représenter au moins 2/3 des voix des copropriétaires excepté toutefois pour les immeubles en DPU (Droit De Préemption Urbain) où la majorité des voix sera nécessaire à l’acceptation du projet.
Les copropriétaires du dernier étage sont également impactés par les nouveautés de la loi ALUR : si leur l’accord unanime n’est plus obligatoire, ils peuvent toutefois se prévaloir d’un droit de priorité sur la vente d’un ou plusieurs lots. S’ils renoncent à faire valoir ce droit, il n’est pas rare que les copropriétaires transfèrent le droit de surélévation à un tiers.
La responsabilité du tiers est alors engagée durant les travaux, le syndyc devant quant à lui être garant de la fiabilité de ce tiers et de la mise en conformité du chantier (autorisations et assurances obligatoires).